IFI – Clause « anti-abus » de l’article 973 II CGI : quand la transmission prime sur le fiscal
15/09/2025
TJ de Compiègne, 2 septembre 2025, n° RG 24/00911
À retenir en 30 secondes
Le tribunal judiciaire de Compiègne annule des rehaussements d’IFI en écartant l’application automatique de la clause « anti-abus » de l’article 973 II du CGI. Il juge que le contribuable a démontré que le financement intra-groupe (compte courant d’associé et emprunt) n’avait pas un objectif principalement fiscal, l’opération s’inscrivant dans une logique patrimoniale de transmission (création de deux SCI, cessions intrafamiliales, donation-partage), et que l’analyse coût/avantage devait se faire au regard de l’économie d’IFI et des bénéfices patrimoniaux globaux, pas en comparant aux revenus fonciers.
Les faits
- Deux époux créent deux SCI (dont SCI THINIPRO) pour organiser la transmission de biens immobiliers familiaux.
- La SCI rachète des immeubles aux époux, financement mixte :
- Emprunt bancaire (≈ 500 000 €)
- Apports en compte courant d’associés (≈ 348 000 €)
- Une donation-partage au profit des enfants intervient le 1er juin 2022 (décalée pour raisons de santé, Covid, réorganisation de l’étude notariale).
- L’administration applique la clause anti-abus de l’art. 973 II et réintègre les dettes dans la valorisation IFI des parts (2020–2021).
- Les époux contestent : finalité patrimoniale (équilibrage des patrimoines, préparation de la transmission, besoin de liquidités retraités), et absence d’objectif principalement fiscal.
Le cadre juridique utile
- Art. 965 CGI : assiette IFI = valeur nette des biens et des parts représentatives d’actifs immobiliers.
- Art. 974 CGI : déduction des dettes (acquisition, travaux, etc.) sous conditions, avec restrictions (prêts intrafamiliaux anormaux, seuil > 5 M€ et plafonnement 60 %/50 %).
- Art. 973 II CGI : pour valoriser des parts, certaines dettes ne sont pas prises en compte (notamment dettes contractées pour acheter un actif au redevable ou intrafamiliales/contrôlées). Exception : si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal (ou conditions normales pour certains prêts).
La position de l’administration
- Application de plein droit de l’art. 973 II (achat des immeubles aux époux, financement par CCA/banque).
- Comparaison avec les revenus fonciers générés, avancée pour démontrer la prépondérance de l’objectif fiscal.
- Mise en avant de la donation-partage postérieure à la proposition de rectification (7 mars 2022) pour minimiser la finalité patrimoniale.
La décision du tribunal
- Charge de la preuve : il appartient au contribuable de démontrer l’absence d’objectif principalement fiscal.
- Méthode d’analyse :
- La notion est plus large que l’abus de droit (L.64 LPF).
- L’appréciation doit tenir compte de l’économie d’IFI rapportée à l’ensemble des gains/avantages du montage (patrimoniaux, civils, familiaux).
- Erreur de raisonnement de l’administration : on ne compare pas à la masse des revenus fonciers, mais à l’économie d’IFI et aux bénéfices patrimoniaux.
- Finalité patrimoniale avérée :
- Stratégie globale : deux SCI, transmission aux enfants, donation-partage authentique (même si postérieure aux premières démarches), équilibrage des patrimoines entre époux, besoin de liquidités à la retraite.
- Le décalage temporel (santé, Covid, étude notariale) n’invalide pas la cohérence du plan.
- Conséquence : dégrèvement IFI 2020 et 2021 (principal + intérêts) pour un total de 12 241 €, 800 € au titre de l’article 700 CPC ; frais R.207-1 LPF à la charge de l’État.
Portée et enseignements pratiques
- La clause de 973 II n’est pas automatique
- Même en présence d’une cession aux associés et de financements intrafamiliaux/contrôlés, la déduction peut survivre si l’on démontre que l’objectif principal n’était pas fiscal.
2) La bonne métrique : économie d’IFI vs. avantages patrimoniaux
- L’analyse est qualitative et quantitative : coût des opérations (frais, intérêts, contraintes), objectifs civils (transmission, liquidité, gouvernance), sécurité du patrimoine familial > seule économie d’IFI.
3) La chronologie compte… mais n’est pas rédhibitoire
- Une donation postérieure peut parfaire une trajectoire déjà justifiable si les circonstances l’expliquent et si la cohérence du projet est démontrée (écrits, actes, correspondances, délibérations).
4) CCA et emprunts ne sont pas « toxiques » par nature
- Le compte courant d’associé peut passer le test s’il est démontré que son objectif principal n’est pas la réduction de l’IFI et que les conditions sont normales (traçabilité, remboursement effectif, taux/échéances crédibles).
Attention : cette décision est de première instance. Elle éclaire utilement la preuve et la méthode d’analyse, mais n’exonère pas d’une sécurisation rigoureuse des dossiers.
Check-list pour sécuriser vos opérations (SCI / IFI)
- Dossier de finalité patrimoniale : note d’intention, objectifs civils (transmission/équilibrage/liquidité), contraintes familiales, alternatives écartées.
- Chronologie documentée : étapes, raisons des décalages (santé, délais d’étude, contexte), calendrier prévisionnel.
- Financements : contrats (banque/CCA), taux, modalités, preuves de versements et remboursements effectifs, décisions d’assemblée.
- Actes notariés : cessions, donation-partage, clauses de gouvernance ; cohérence d’ensemble.
- Modélisation : économie d’IFI vs coûts et avantages patrimoniaux (qualitatifs et quantitatifs).
- Points d’alerte parallèles :
- Art. 974 IV (seuil 5 M€ et plafonnement 60 % / 50 %),
- Prêts « liés » (974 III) et conditions normales,
- Valorisation des actifs (méthodo, décotes) au 1er janvier,
- Alignement IFI / revenus fonciers / éventuelles options TVA si pertinent (cas des structures opérantes).
Ce qu’il faut retenir
La preuve de l’absence d’objectif principalement fiscal ne se gagne pas avec un slogan, mais avec un dossier : finalité patrimoniale démontrée, économie d’IFI relativisée par rapport aux bénéfices civils, traçabilité des flux et cohérence temporelle. Bien préparée, une opération familiale peut résister à 973 II.
Article d’information générale – ne constitue pas un conseil juridique. Pour une analyse adaptée à votre situation, contactez-nous.